北京2026年2月楼市数据及3月预期分析
2026年2月网签数据，新房/二手住宅网签量
2/27：新房86套，二手634套
2/25：新房50套，二手369套
2/26：新房52套，二手495套
2月：新房1115套，二手7464套
1月：新房2462套，二手15082套
新房网签：约876-884套（较上月减少约44.9%-45%），日均成交量仅为去年同期的1/3。例如，2月19日单日成交2套，较前日翻倍，但本月总量接近腰斩。
春节期间（2月15日-23日）成交16套住宅，较去年春节增加13套；前两周成交套数同比上涨约10%，平均成交周期缩短至45天（去年同期50天）。
历史对比：2026年1月新房成交2462套、二手15082套；12月新房3323套、二手17200套，显示2月市场明显降温。
2026年2月库存量变化
新房库存：去化周期达27.4个月（全国百城数据），北京通过城市更新计划（如首批1321个项目、投资1049.5亿元）推动库存去化，部分区域如朝阳孙河组团、顺义新城地块加速开发。
二手房挂牌量：122082 套贝壳找房数据显示，北京挂牌量自2025年9月峰值减少超1.7万套，上海链家挂牌量连续9个月下降，核心城市挂牌量持续回落，但郊区新增房源量较小，热点学区及地铁沿线房源集中。
2026年3月市场预期
政策驱动：预计3月5日两会后，一线城市将全面放宽限购，配套买房贴息、契税减免、公积金全国通用等组合拳；北京已推出“五颗糖”政策（非京籍社保年限缩短、二套公积金首付降至25%等），新政后首个周末新房网签量增长近50%。
市场信号：
成交量：3月或现“小阳春”，上海、深圳等城市人口净流入超10万，强二线城市如成都、杭州超15万，支撑需求；北京二手房网签量连续三个月稳定在1.4万套以上，上海超2.2万套，创近五年同期新高。
价格走势：新房价格环比降幅收窄，上海新房环比上涨0.2%、同比大涨4.8%；二手房价格调整到位，现房优势明显，部分区域如南京江北核心区出现业主惜售、成交价回升（3个月反弹1000-3000元/平方米）。
库存去化：通过房票拆迁1:1去库存，可将现有新房库存去化一半，叠加政策效应，百城去化周期有望压降至6.8个月；三四线城市通过拆迁饱和式攻击，去化周期可降至3-4个月。
风险提示：三四线城市面临人口外流、库存高企（空置率超25%），商办类物业去化压力仍大；市场分化加剧，改善型需求占比提升（一线城市120平方米以上户型占58%）。
综上，北京2月楼市处于调整期，但政策托底与市场结构性回暖信号明显，3月或迎政策与需求的双重驱动，需密切关注两会后政策落地及成交数据变化。
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